《ISO14000環(huán)境管理體系》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《ISO14000環(huán)境管理體系（48頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谌巳宋膸炀W(wǎng)上搜索。 1、ISO14000環(huán)境管理體系,序言,經(jīng)濟(jì)發(fā)展在依賴環(huán)境和自然資源支持的同時(shí)，又對(duì)環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生著不利的影響。20世紀(jì)下半葉，人類的發(fā)展已經(jīng)在全球范圍內(nèi)威脅到人類自身的生存環(huán)境，突出表現(xiàn)在環(huán)境污染、生態(tài)惡化及過度浪費(fèi)造成的資源短缺方面。1992年世界100多個(gè) 首腦，聚集在巴西的里約熱內(nèi)盧，召開聯(lián)合國(guó)高峰會(huì)議，簽署了“二十一世紀(jì)行動(dòng)綱領(lǐng)”，并提出了“可持續(xù)發(fā)展”模式，開創(chuàng)了環(huán)境保護(hù)的新時(shí)期。,環(huán)境具有相對(duì)性人類環(huán)境形成自然環(huán)境與人工環(huán)境功能生活環(huán)境及生態(tài)環(huán)境環(huán)境的定義影響人類生存和發(fā)展的各種天然的和經(jīng)過人工改造過的自然因素的總體，包括大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、野生生物 2、、自然遺跡、人文遺跡、風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、城市和鄉(xiāng)村等。,環(huán)境,資源-人類賴以生存和發(fā)展的生態(tài)過程和支持系統(tǒng)。資源分為有限資源和無限資源有限資源可更新資源：可再生(動(dòng)植物)、可循環(huán)補(bǔ)充(水、土壤)、可更新的不可更新資源：可回收(金屬礦物等)、不可回收(石油、天然氣等)無限資源：如太陽能、潮汐能、風(fēng)能、海水、地?zé)岬葦?shù)量豐富穩(wěn)定且用之不竭的資源,資源,資源,資源-人類賴以生存和發(fā)展的生態(tài)過程和支持系統(tǒng)。包括：水、氣、熱等自然物質(zhì)系統(tǒng)；農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)；森林、草原、淡水、沿海等生態(tài)系統(tǒng)；水產(chǎn)資源；陸地野生動(dòng)植物資源。資源分為有限資源和無限資源有限資源可更新資源：可再生(動(dòng)植物 3、)、可循環(huán)補(bǔ)充(水、土壤)、可更新的不可更新資源：可回收(金屬礦物等)、不可回收(石油、天然氣等)無限資源：如太陽能、潮汐能、風(fēng)能、海水、地?zé)岬葦?shù)量豐富穩(wěn)定且用之不竭的資源對(duì)自然環(huán)境的污染和破壞，也是對(duì)環(huán)境資源的消耗，二者具有復(fù)合效應(yīng),分類環(huán)境污染和生態(tài)環(huán)境破壞消耗型、污染型、破壞型實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題,環(huán)境問題分類及實(shí)質(zhì),現(xiàn)在世界上的環(huán)境問題,溫室效應(yīng)和氣候變化臭氧層破壞酸雨水資源危機(jī)海洋污染森林減少耕地資源危機(jī)非農(nóng)業(yè)占用、土壤沙化、土壤侵蝕、積水和鹽堿化生物多樣性減少,城市環(huán)境問題水（供水、排水）電（供電、電訊）熱（供熱、排熱）氣（供氣、排氣）路（ 4、道路和交通）環(huán)境建設(shè)、城市防災(zāi)、園林綠化等,現(xiàn)在世界上的環(huán)境問題,世界上十大公害事件,比利時(shí)馬斯河谷事件（1930/12/1-4）日本熊本水俁病事件（1953-1956）美國(guó)洛杉磯光化學(xué)煙霧事件（1940初）美國(guó)多諾拉事件（1948/10/26-31）英國(guó)倫敦?zé)熿F事件（1952/12/5-8）日本四日市哮喘病事件（60年代）日本富山疼痛病事件（1955-1972）日本北九州市愛知縣米糠油事件（1968/3）印度博帕爾事件（1984/12/3）烏克蘭切爾諾貝利核電站污染事件（1984/4/26）,比利時(shí)馬斯河谷事件1930年12月1日至4日，比利時(shí)馬斯河谷工業(yè)區(qū)。工廠排出的 5、氣體在近地層積累。據(jù)推測(cè)，大氣中二氧化硫濃度達(dá)到每立方米25至100毫克。3天后有人發(fā)病，表現(xiàn)為胸痛、咳嗽、呼吸困難，心臟病、肺病患者殘廢率 。洛杉磯光化學(xué)煙霧事件40年代初，美國(guó)洛杉磯市的250多萬輛汽車共消耗汽油1600萬升，向大氣層排放大量廢氣。廢氣在陽光作用下，形成以臭氧為主的光化學(xué)煙霧。,世界上十大公害事件,世界上十大公害事件,多諾拉事件多諾拉事件1948年10月26日至31日，美國(guó)賓夕法尼亞州多諾拉鎮(zhèn)。該鎮(zhèn)處于河谷中，大氣污染物在近地層積累，發(fā)病者5911人，占全鎮(zhèn)人口43%，死亡17人。倫敦?zé)熿F事件倫敦?zé)熿F事件1948年10月5日至8日，英國(guó)倫敦市被濃霧覆蓋，使燃煤產(chǎn) 6、生的煙霧不斷積聚，4天中死亡人數(shù)較去年同期多1000人，支氣管炎、冠心病、肺結(jié)核和心臟衰弱死亡，分別為前一周的9.3倍、2.4倍、5.5倍、2.3倍。,四日市哮喘事件1961年，日本四日市。1955年以來，該市石油冶煉和工業(yè)燃油產(chǎn)生的廢氣嚴(yán)重污染城市空氣。1961年哮喘病在四日市發(fā)作，1964年出現(xiàn)哮喘病患者死亡，1967年一些患者不堪忍受痛苦而自殺。1972年共確認(rèn)哮喘患者817人，死亡十多人。水俁病事件1953年至1956年，日本熊本縣水俁市。含甲基汞的工業(yè)廢水污染水體，使魚中毒，人食毒魚受害。中毒者283人，其中60人死亡。,世界上十大公害事件,疼痛病事件1955年至1972年， 7、日本富山縣神通川城。鋅、鉛冶煉廠排放的含鎘廢水污染了河流，灌溉農(nóng)田后使稻米含鎘，居民食后中毒。1963年以前死亡人數(shù)不明。1963年到1979年共有130人患病，其中死亡81人。米糠油事件1968年3月，日本北九州市愛知縣一帶。生產(chǎn)米糠油時(shí)多氯聯(lián)苯混入油中，人食后中毒。16人死亡，受害者1.3萬人，并有幾十萬只雞死亡。,世界上十大公害事件,博帕爾事件1984年12月3日凌晨，印度博帕爾市郊“聯(lián)合碳化殺蟲劑工廠”45噸異氰酸甲酯氣體溢出，造成數(shù)百人在睡夢(mèng)中死亡。一周后，有2500人死亡，15萬人接受治療，重癥者有4000多人。這一世界矚目的慘劇，是工業(yè)國(guó)的“公害輸出”帶來的惡果。切爾諾貝 8、利核電站污染事件1986年4月26日清晨，位于烏克蘭基輔北面大約130公里的切爾諾貝利核電站反應(yīng)堆熔化燃燒，保護(hù)殼爆裂。當(dāng)場(chǎng)死亡2人，204人受到輻射損傷。220萬人居住區(qū)受污染，13.5萬人被迫疏散。至1990年初，死亡人數(shù)達(dá)237人。放射性物質(zhì)在歐洲上空至少漂游三周。,世界上十大公害事件,解決環(huán)境問題的根本途徑,控制人口加強(qiáng)教育強(qiáng)化環(huán)境管理依靠經(jīng)濟(jì)實(shí)力和科技進(jìn)步,我國(guó)的環(huán)境狀況,我國(guó)有500多座城市，大氣質(zhì)量達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的不到1%我國(guó)有七億多人飲用污染超標(biāo)水我國(guó)有三分之二的城市居民生活在噪聲超標(biāo)環(huán)境中我國(guó)城市生活垃圾年產(chǎn)量1.46億噸，大部分未經(jīng)處理隨意堆放我國(guó)荒漠面積有1 9、53萬Km2，每年有2100Km2論為沙漠人均森林面積0.11公頃，為世界平均的10%50年來，約有200種高等植物滅絕，400種野生動(dòng)物瀕臨滅絕,我國(guó)的環(huán)境狀況,我國(guó)的環(huán)境狀況,環(huán)境管理的需要,立法和執(zhí)行利益相關(guān)方的壓力金融機(jī)構(gòu)股東、員工環(huán)境利益團(tuán)體、消費(fèi)者、公眾意識(shí)，形象，聲譽(yù)責(zé)任管理公司形象對(duì)企業(yè)的影響責(zé)任、成本、生意中斷、負(fù)面宣傳、形象受損,競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品和生產(chǎn)過程中的環(huán)境因素方面的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)意識(shí)的影響環(huán)境行為的不同標(biāo)準(zhǔn)引起的貿(mào)易壁壘財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)杠桿（稅收、罰款）鼓勵(lì)減少污染政府、銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的鼓勵(lì)支持,環(huán)境管理的需要,環(huán)境管理的發(fā)展歷程,1972年：聯(lián)合國(guó)在斯 10、德哥爾摩召開“聯(lián)合國(guó)人類環(huán)境大會(huì)”1972年：聯(lián)合國(guó)環(huán)境署成立（UNEP）1984年：聯(lián)合國(guó)環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)（WCED）“我們的共同未來”1987年出版1990年：可持續(xù)發(fā)展企業(yè)理事會(huì)（BCSD）“改變的進(jìn)程”1992年出版1991年：國(guó)際商會(huì)制定了可持續(xù)發(fā)展憲章健全的環(huán)境管理16項(xiàng)原則,1991年：可持續(xù)發(fā)展企業(yè)理事會(huì)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織和IEC接觸，討論建立環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。 次ISO會(huì)議于1991年8月召開。1992年：聯(lián)合國(guó)環(huán)境與發(fā)展大會(huì)（UNCED）“21世紀(jì)議程和里約熱內(nèi)盧宣言”1994年：標(biāo)準(zhǔn)/計(jì)劃英國(guó)標(biāo)準(zhǔn)（BS775）、歐盟計(jì)劃（EMAS）、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)ISO,環(huán)境管 11、理的歷程,ISO系列標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu),ISO14000的主要特點(diǎn),以市場(chǎng)趨向?yàn)榍疤釓?qiáng)調(diào)法律法規(guī)的符合性強(qiáng)調(diào)污染強(qiáng)調(diào)持續(xù)改進(jìn)強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)化、程序化的管理和必要的文件支持自愿性可操作性可認(rèn)證性方法適用性,環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)遵循的原則,不增加貿(mào)易壁壘可用于對(duì)內(nèi)對(duì)外的論證、注冊(cè)等回避對(duì)改善環(huán)境無幫助的任何行政干預(yù)彈性原則定位于中小型組織總數(shù)的80%產(chǎn)品的份額越來越大經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，越來越重要越來越積極參與全球市場(chǎng)受到壓力（消費(fèi)者、政府等）確保認(rèn)證審核員保持客觀性和獨(dú)立性,已公布的六個(gè)文號(hào)內(nèi)容為ISO14001環(huán)境管理體系-規(guī)范及使用指南ISO14004環(huán)境管理體系-原理、 12、體系和支持技術(shù)通用指南ISO14010環(huán)境管理體系-通用原則ISO14011環(huán)境管理體系-審核程序、體系審核ISO14012環(huán)境管理體系-環(huán)境管理審核員資格ISO14040生命周期評(píng)價(jià)-原則和指導(dǎo)方針,ISO14000系列標(biāo)準(zhǔn)架構(gòu),實(shí)施與運(yùn)行3*結(jié)構(gòu)與責(zé)任*培訓(xùn)、意識(shí)與能力*信息溝通*文件編制*文件管理*運(yùn)行控制*應(yīng)急準(zhǔn)備與反應(yīng),策劃2*環(huán)境因素*法律與其它要求*目標(biāo)與指標(biāo)*環(huán)境管理方案,環(huán)境政策方針1,檢查與糾正措施4*監(jiān)測(cè)與測(cè)量*不符合，糾正與措施*記錄*EMS審核,管理評(píng)審5,持續(xù)改進(jìn),環(huán)境管理體系模式,手冊(cè)A層次,EMS 13、程序文件B層次,其他環(huán)境文件、表格、報(bào)告、作業(yè)指導(dǎo)書等C層次,按ISO14001標(biāo)準(zhǔn)描述環(huán)境管理體系的環(huán)境管理手冊(cè),描述實(shí)施環(huán)境管理體系要素及所涉及到的各職能部門有關(guān)活動(dòng),詳細(xì)作業(yè)文件,環(huán)境管理體系文件結(jié)構(gòu),環(huán)境管理體系要求,環(huán)境管理體系要求共包括五大塊，17個(gè)要素環(huán)境方針：兩個(gè)承諾，一個(gè)框架對(duì)持續(xù)改進(jìn)和污染的承諾對(duì)遵守有關(guān)環(huán)境法律、法規(guī)和組織應(yīng)遵守的其它要求的承諾提供建立和評(píng)審環(huán)境目標(biāo)和指標(biāo)的框架規(guī)劃環(huán)境因素法律與其他要求目標(biāo)和指標(biāo)環(huán)境管理方案,實(shí)施與運(yùn)行機(jī)構(gòu)和職責(zé)培訓(xùn)、意識(shí)與能力信息交流環(huán)境管理體系文件編制文件管理運(yùn)行控制：對(duì)具有重大環(huán)境影響的活動(dòng)加以 14、規(guī)范應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)檢查和糾正措施監(jiān)測(cè)違章、糾正與措施記錄：保存期限一般為兩年環(huán)境管理體系審核：少一年一次管理評(píng)審：少一年一次,環(huán)境管理體系要求,ISO14001的基本特征,將尾端污染治理轉(zhuǎn)為全過程的污染控制。強(qiáng)調(diào)建立完整的環(huán)境管理體系，納入總體管理。污染必須持續(xù)改進(jìn)提高，不能一勞永逸。處理任何一件事都要講究程序，做到文件化。以現(xiàn)行環(huán)保法規(guī)為依據(jù)，重在確定環(huán)境因素。,環(huán)境管理體系咨詢程序,企業(yè)提出書面申請(qǐng)（并提交有關(guān)企業(yè)的環(huán)境背景資料）初訪（實(shí)地查看企業(yè)的生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)，了解環(huán)境現(xiàn)狀）訂立咨詢合同書，商定工作計(jì)劃培訓(xùn)（環(huán)境管理體系培訓(xùn)、法律法規(guī)符合性培訓(xùn)、建立體 15、系的方法培訓(xùn)等）初始環(huán)境評(píng)審（指導(dǎo)識(shí)別環(huán)境因素，判定重大環(huán)境因素）企業(yè)環(huán)境管理體系文件編寫指導(dǎo)文件修改試運(yùn)行（企業(yè)組織）內(nèi)部審核指導(dǎo)管理評(píng)審指導(dǎo)模擬審核（認(rèn)證）,如何分析環(huán)境因素,選擇產(chǎn)品、活動(dòng)和服務(wù)確定活動(dòng)、產(chǎn)品或服務(wù)的環(huán)境確定環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響的重要程序,判定環(huán)境因素及其影響,判定環(huán)境因素及其影響,三種程度：正常、異常、緊急三種狀態(tài)：過去、現(xiàn)在、將來七種類型大氣排放水體排放廢物管理土地污染對(duì)社區(qū)的影響原材料與自然資源的運(yùn)用其他地方性環(huán)境問題,目標(biāo)、指標(biāo)的區(qū)別,目標(biāo)減少有害原料的使用提高員工環(huán)境意識(shí)減少向環(huán)境排污降低能耗減少原材料使用 16、,指標(biāo)每年減少量為6%一年舉辦期培訓(xùn)廢氣排放減少%比去年節(jié)能5%每年減少原材料,不符合報(bào)告的類型,嚴(yán)重不符合項(xiàng)體系運(yùn)行出現(xiàn)系統(tǒng)性失效，造成嚴(yán)重的環(huán)境危害體系運(yùn)行出現(xiàn)局域性失效。輕微不符合項(xiàng)對(duì)滿足EMS文件、要求來說，是個(gè)別的、偶然的、孤立的、性質(zhì)輕微的問題；對(duì)保證所審核的區(qū)域，體系有效性無害，是次要的。（審核追蹤，就近不就遠(yuǎn)。）,ISO14000與ISO9000的相似點(diǎn),管理思想-共同貫徹的通過實(shí)驗(yàn)建立一套完整的有效的、文件化的管理體系PDCA模式-共同的模式策劃-實(shí)施-驗(yàn)證-改進(jìn)ISO9000為閉環(huán)系統(tǒng)ISO14000為開放式都是企業(yè)管理的一個(gè)部分“0 17、1”標(biāo)準(zhǔn)為系列的龍頭,ISO14000與ISO900的不同點(diǎn),產(chǎn)品或服務(wù),消費(fèi)者,供應(yīng)商,OVERVIEW,ISO9001質(zhì)量體系要求由產(chǎn)品消費(fèi)者或使用者確定,企業(yè)活動(dòng)產(chǎn)品服務(wù),供應(yīng)商,消費(fèi)者,各種環(huán)境保護(hù)組織,鄰居,持股者,政府,國(guó)際條約,OVERVIEW,14001環(huán)境管理體系有眾相關(guān)個(gè)人、企業(yè)或團(tuán)體來要求,有利于貿(mào)易壁壘有利于企業(yè)守法，達(dá)標(biāo)有利于企業(yè)推行清潔生產(chǎn)有助于提高企業(yè)管理水平有助于提高員工環(huán)境意識(shí)有助于提高企業(yè)信益，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力減少環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，改善公共關(guān)系，安定社會(huì),我國(guó)實(shí)施ISO14000的意義,等同轉(zhuǎn)化GB/T24001GB/T24004GB/T240 18、10GB/T24011GB/T24012自愿原則ISO9000及ISO14000工作委員會(huì)相互協(xié)調(diào)充分依靠各部門和地方的積極性實(shí)行全過程管理標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化，宣貫、審核、認(rèn)證、注冊(cè)、監(jiān)督管理質(zhì)量及環(huán)境管理認(rèn)證彼此盡力結(jié)合先試點(diǎn)，再穩(wěn)步的原則,我國(guó)執(zhí)行ISO14000的原則,提供完善的管理體系強(qiáng)調(diào)環(huán)境因素管理建立嚴(yán)格控制程序，保障目標(biāo)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)生命周期分析和環(huán)境行為評(píng)價(jià)。則將產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及企業(yè)的決策納入管理范疇,ISO14000體系的污染,節(jié)省資源降低成本，減少污染改善環(huán)境符合政府法規(guī)周圍群眾滿意增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提高企業(yè)形象擴(kuò)大知名度邁向國(guó)際接軌,ISO1400 19、0體系對(duì)企業(yè)的作用,承認(rèn)環(huán)境管理是關(guān)系到企業(yè)自身利益的重要工作建立并保持與內(nèi)、外部相關(guān)的信息系統(tǒng)確定與企業(yè)的活動(dòng)、產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的法律法規(guī)的要求和環(huán)境因素明確環(huán)境保護(hù)的責(zé)任并使管理者做出承諾貫徹生命周期思想，推動(dòng)方案的實(shí)施制定一個(gè)實(shí)施環(huán)境行為的目標(biāo)程序?qū)φ辗结樐繕?biāo)、指標(biāo)，評(píng)價(jià)環(huán)境行為并予以改進(jìn)提供充分的資源建立一個(gè)審核促進(jìn)EMS的管理程序，不斷完善EMS力圖對(duì)相關(guān)方施加影響，鼓勵(lì)合同方、供應(yīng)商建立EMS,建立EMS應(yīng)遵守的原則,節(jié)省資源降低成本，減少污染改善環(huán)境符合政府法規(guī)周圍群眾滿意增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提高企業(yè)形象擴(kuò)大知名度邁向國(guó)際接軌A,ISO14000為企業(yè)帶來什么？,建立EMS應(yīng)注意的問題,以污染為主法律法規(guī)符合性要滿足相關(guān)方的需求全過程控制不斷改善環(huán)境行為,企業(yè)如何評(píng)價(jià)EMS,企業(yè)建立的環(huán)境管理體系符合ISO14001標(biāo)準(zhǔn)要求并得到正確實(shí)施相關(guān)環(huán)境法律法規(guī)和其他要求在企業(yè)中嚴(yán)格遵守重要環(huán)境因素得到有效控制，環(huán)境行為得到明顯改善員工的環(huán)境意識(shí)普遍提高,保護(hù)環(huán)境,珍惜生命,

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營(yíng)是指在開發(fā)的全過程中運(yùn)籌資金、開辟市場(chǎng)、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是通過內(nèi)部管理來實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對(duì)象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對(duì)實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動(dòng)過程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對(duì)直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對(duì)產(chǎn)品的過程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對(duì)終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過程也不會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對(duì)企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動(dòng)過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時(shí)檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時(shí)，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購要素，其中有采購驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗(yàn)證的行為，只不過因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗(yàn)證過程相對(duì) 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對(duì)采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購 開發(fā)商聘請(qǐng)監(jiān)理公司來履行對(duì)房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢(shì)。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對(duì) 房產(chǎn)品的采購驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營(yíng)企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營(yíng) 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測(cè)委托、工程設(shè)計(jì)委托、形象策劃委托、市場(chǎng)調(diào)查委托、動(dòng)遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來越側(cè)重于對(duì)合同的管理，通過對(duì)企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。