房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營者，而不是實物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對實物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產(chǎn)品實體質(zhì)量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實體質(zhì)量進行了直接調(diào)控。其實，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質(zhì)量 驗收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進度的權(quán)利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相對 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認和驗證行為，與一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對 房產(chǎn)品的采購驗證責(zé)任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認證中應(yīng)該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設(shè)計委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認證應(yīng)越來越側(cè)重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達到間接控制實物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

ISO14064認證咨詢?nèi)绾芜M行？ 一、ISO14064推行目 的: 降低溫室氣體(GHG)的排放和排放貿(mào)易，促進溫室氣體的量化、監(jiān)測、報告和驗證的一致性、透明度和可信性；保證組織識別和管理與溫室氣體相關(guān)的責(zé)任、資產(chǎn)和風(fēng)險；促進溫室氣體限額 或信用貿(mào)易；支持可比較的和一致的溫室氣體方案或程序的設(shè)計、研究和實施。 二、ISO14064推行意義: 1、管理溫室氣體風(fēng)險并找出減量機會，編撰一份性 的溫室氣體排放清冊可以讓企業(yè)了解本身的溫室氣體排放狀況，以及可能的責(zé)任與風(fēng)險。同時也能透過溫室氣體排放的估算、會計，協(xié)助企業(yè)將 有成本有效性的減量機會挖掘出來； 2、提 升能源與物料使用效率，降低營運成本。更藉由開發(fā)新的商品與服務(wù)，來降低客戶或供貨商的溫室氣體排放。 3、樹立良好社會責(zé)任形象：隨著對氣候變遷的關(guān)注愈來愈 多，愈來愈多的非政府組織、投資人或其它的利害相關(guān)者都要求公司披露更多的溫室氣體排放相關(guān)信息。公開披露企業(yè)的溫室氣體排放信息可以強化與利害相關(guān)者間的良好關(guān)系，來建立企業(yè)在顧客和一般大眾間的“社會責(zé)任，環(huán)境經(jīng)營”聲望。 4、加入溫室氣體排放權(quán)交易市場：近年來在一些地區(qū)開始 實行具備市場機制的方法，用以進行溫室氣體排放的抵減。這些交易方案需要較實際的排放與既定的排放目標(biāo)或上限，來決定是否要購買或可賣出排放權(quán)，且通常都會要求僅估算直接排放的部份。同時，為了協(xié)助進行獨立查驗的工作，這些排放交易系統(tǒng)都要求參加 的企業(yè)，對其提報的溫室氣體信息，建立一個可供認證的線索。 5、規(guī)避未來溫室氣體總量超標(biāo)限額風(fēng)險：實施ISO14064將是企業(yè)能源使用效率，降低成本，滿足客戶環(huán)保要求，展現(xiàn)社會責(zé)任形象的必由之路，可以預(yù)見不遠的將來，越來越多的企業(yè)將 在溫室氣體排放量及報告方面力求獲得第三方認證，以增強在全球“綠色”采購中的競爭力，盡早在全球貿(mào)易中獲得 “綠色”通行證。 三、ISO14064的推行方法： 1、針對目前公司的實際運作和現(xiàn)有文件架構(gòu)，找出公司與 ISO14064:2006標(biāo)準(zhǔn)間的差距，并按整體咨詢計劃所有差距；進行更詳細的環(huán)境評估列出GHG清單； 2、針對公司的業(yè)務(wù)特點來確定環(huán)境管理體系的內(nèi)容和實施 計劃,確保系統(tǒng)的建立和運行能符合貴公司實際運作的需要； 3、從中可以了解到，ISO14064:2006對硬件、管理和人員的素質(zhì)要求較高，但如何系統(tǒng)化的去管理、怎樣進行內(nèi)部驗證審核的方法、怎樣體現(xiàn)PDCA循環(huán)和持續(xù)改進，這些方面比較薄弱，會通過持續(xù)地培訓(xùn)貴公司的人員，使貴公司具備建立、維護和持續(xù)改善體系的能力。 GHG的管理包含5項基本原則，即相關(guān)性(Relevance)、完整性(Completeness)、一致性(Consistency)、透明度(Transparency)及度(Accuracy) 四、ISO14064溫 室氣體量化實施步驟流程: 組織與運行邊界 設(shè)定----擬定基準(zhǔn)年----識別排放源----排放量量化與計算----建立GHG清單----報告與記錄----報告制作----內(nèi)部審核與改善---- 高層評審----內(nèi)部審核報告 （一）實施步驟說明 1、溫室氣體清冊的設(shè)計和開發(fā) 1.1組織邊界 1.2 運營邊界 1.3溫室氣體排放和移除的量化 2、溫室氣體清冊組成 2.1溫室氣體 排放和移除 2.2減少溫室氣體排放量和增加溫室氣體移除量的組織活動 2.3基準(zhǔn)年的溫室氣體清冊 2.4不確定性評估和降低 3、溫室氣體清冊質(zhì)量管理 3.1溫室氣體信息管理 3.2文件保留與記錄保存 4、溫室氣體報告 4.1總則 4.2溫室 氣體報告計劃 4.3溫室氣體報告內(nèi)容 4.4組織在神惡化活動中的作用 5、審核/認證 5.1總則 5.2審核 準(zhǔn)備 5.3審核管理 （二）重點部分簡介 1、邊界范圍 這部分包括組織邊界以及營運邊界 。組織邊界的定義主要是從企業(yè)集團的角度著眼，須涵蓋旗下子公司、轉(zhuǎn)投資公司、合資企業(yè)等各項握有權(quán)益的獨立法人或非法人機構(gòu)。而營運邊界主要就公司的營運活動，以及將之區(qū)分為直接排放與外購電力、蒸汽、熱之使用的間接排放，以及其它間接排放（如 委 外作業(yè)或商務(wù)旅行等）三個類別。 2、溫室氣體量化計算 2.1溫室氣體活動強度數(shù)據(jù)收集及匯總 搜集與統(tǒng)計企業(yè)內(nèi)各項活動數(shù)據(jù)如 各種燃料或原料使用單據(jù)、電費單、商務(wù)旅行或貨品運輸車輛行駛里程數(shù)、廢水操作測量數(shù)據(jù)等。溫室氣體活動強度數(shù)據(jù)收集過程中，應(yīng)盡量查詢是否有可重復(fù)核對之?dāng)?shù)據(jù)以作為對比。有時某些溫室氣體的年度活動強度數(shù)據(jù)可能同時存在于不同的部門，在統(tǒng)計過程 中應(yīng)評估其差異性，并選取較正確的數(shù)據(jù)作為代表。若不同活動/設(shè)施有相同的排放源而又無法分開紀錄時，則可采用合并紀錄的方式 作為替代方案。 2.2溫室氣體排放系數(shù)收集及匯總 由于排放系數(shù)是將每單位原燃物料使用量換算成產(chǎn)生溫室氣體排放量的重要依據(jù)，因此在量化過程中為十分重要的因子。一般而言，排放系數(shù)應(yīng)使用現(xiàn)場或本土化的數(shù)據(jù)較為適當(dāng)，而對于排放系數(shù)來源的識別與 使用的適當(dāng)性，即為本階段首要工作。 2.3溫室氣體排放量計算 在收集匯總包含活動強度及排放系數(shù)等所有溫室氣體排放源數(shù)據(jù)后，即可進行溫室氣體 的量化計算。六種不同溫室氣體中，由于CO2與其它五種氣體有造成不同溫室效應(yīng)的特點，為了校正這種差距，需要利用全球暖化潛勢（Global Warming Potential，GWP），將其換算為實際的CO2當(dāng)量；即以特定氣體的排放量乘以此氣體的全球暖化潛勢 而計算得出。 匯總完成整個計算。在計算過程中，應(yīng)特別注意活動強度及排放系數(shù)之單位是否能夠匹配；此外由于CO2以外之五種 溫室氣體有不同之GWP值，在換算成CO2當(dāng)量時亦應(yīng)特別注意，若引用錯誤則可能造成量化結(jié)果數(shù)千甚至數(shù)萬倍的差異。 五 、認證流程 審核準(zhǔn)備----文件與資料評審----現(xiàn)場審核----提出審核發(fā) 現(xiàn)----驗證RAR修正----驗證CAR改善----審核報告----發(fā)放審核申明書