iso9001:2015認(rèn)證中的外部供方有哪些要求? ISO 9001：2015標(biāo)準(zhǔn)中給出的例子包括為組織提供產(chǎn)品或服務(wù)的供應(yīng)商、承包方、生產(chǎn)商、分銷商、零售商或小商小販。外包機(jī)構(gòu)是執(zhí)行組織的部分職能或過(guò)程的外部組織。 ISO 9001：2015的8.4條款是有關(guān)外部提供過(guò)程、產(chǎn)品和服務(wù)控制的相關(guān)要求。但與外部供方的相關(guān)活動(dòng)在本標(biāo)準(zhǔn)的其他條款也有提及或意指。 4.1條款“理解組織及其所處環(huán)境”要求“組織應(yīng)確定與其宗旨和戰(zhàn)略方向相關(guān)并影響其實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理體系預(yù)期結(jié)果的能力的各種外部和內(nèi)部因素”。 這個(gè)條款指出的情況可能是個(gè)問題，也可能是個(gè)積極的因素。組織的關(guān)鍵外部供方可能處于整合、能力擴(kuò)張或探索新領(lǐng)域的不同發(fā)展階段。這種情況可能是積極的，因?yàn)樗赡苡兄诮M織的發(fā)展或顧客滿意度。 如果您的組織在技術(shù)發(fā)展和收入上長(zhǎng)期依賴外部供方，那么您的組織必須對(duì)相關(guān)的因素保持適當(dāng)?shù)年P(guān)注和評(píng)價(jià)。因?yàn)檫@是4.1條款的要求。 外部供方也可能是4.2條款涉及的相關(guān)方，“組織應(yīng)對(duì)相關(guān)方及其要求的相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)控和評(píng)審”。 有些人會(huì)問，“對(duì)外部供方有哪些要求”？這方面應(yīng)考慮諸如是否有公正而透明的招標(biāo)及付款程序，供方的產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，或者它的生命周期管理等內(nèi)容。 5.2.2.C條款要求組織所制定的質(zhì)量方針“可為相關(guān)方所獲取”。許多組織在與其相關(guān)方簽署的合約中包括了對(duì)外部供方的質(zhì)量要求。組織的質(zhì)量方針可以在這些文件中明確，也可以在其官網(wǎng)上顯示。這僅是滿足本條款要求的兩種可參考方法。 這個(gè)條款旨在確保外部供方了解組織的質(zhì)量追求和組織的意圖，因此，如果您的組織在方針中提出“世界 品質(zhì)”或“卓越績(jī)效”之類的方向，那么外部供方就更理解在雙方協(xié)議中強(qiáng)調(diào)的質(zhì)量、可靠性和按時(shí)交貨的高期望值。 外部供方要求 ISO 9001：2015 8.4.1條款要求“組織應(yīng)確保由外部供方提供的過(guò)程、產(chǎn)品和服務(wù)符合要求”。這意味著組織在做出采購(gòu)決定時(shí)，組織已經(jīng)進(jìn)行了全盤的考慮，對(duì)需要采購(gòu)的商品或外購(gòu)的服務(wù)非常清楚，并且明白使用外部供方的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。 供方的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇可能因交付產(chǎn)品或服務(wù)方式的不同而有所區(qū)別?？赡苡幸韵虑樾危? 供方的產(chǎn)品或服務(wù)作為組織的整體報(bào)價(jià)一部分的，比如，作為產(chǎn)品清單中的一部分零部件，或作為咨詢服務(wù)，或第三儲(chǔ)服務(wù)； 以組織的名義將產(chǎn)品或服務(wù)直接提供給客戶，比如現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品安裝服務(wù)，或運(yùn)營(yíng)服務(wù)，或維修服務(wù)； 向客戶提供的過(guò)程，比如維修服務(wù)的過(guò)程之一——在保修替換服務(wù)時(shí)回收有缺陷零部件的工作。 識(shí)別并應(yīng)用準(zhǔn)則 在編制對(duì)外部供方的評(píng)價(jià)和選擇準(zhǔn)則時(shí)，考慮的重要因素宜包括諸如質(zhì)量、按時(shí)交貨、成本或供方的環(huán)境可持續(xù)性等內(nèi)容。決定使用一個(gè)供方時(shí)，應(yīng)考慮在整個(gè)生命周期的使用成本而不僅僅是初始成本，這是非常重要的。 在外購(gòu)產(chǎn)品或服務(wù)的時(shí)候考慮相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇，可以思考以下問題：“對(duì)哪些外部供方需要采取這種控制措施？”“不采取任何措施的風(fēng)險(xiǎn)是否可接受？”“與該供方建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系是否能帶來(lái)機(jī)遇，比如能夠帶來(lái)技術(shù)的進(jìn)步或者有合作創(chuàng)新的潛力？” 評(píng)價(jià)和選擇 可以用一個(gè)跨部門的團(tuán)隊(duì)對(duì)外部供方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)，去判定供方是否具備滿足當(dāng)前和未來(lái)需求的能力。 在評(píng)價(jià)未來(lái)需求時(shí)一定要考慮靈活性。在滿足需求方面大部分的外部供方都有一定的彈性，但是有可能他們的產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量會(huì)受到很大影響。 進(jìn)行評(píng)價(jià)的結(jié)果應(yīng)體現(xiàn)在對(duì)外部供方的選擇或資格狀態(tài)做出的結(jié)論，如批準(zhǔn)，有條件的批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。評(píng)價(jià)小組可能需要完成其他的盡職調(diào)查工作，比如由客戶要求的或由于商品的特殊性決定的生產(chǎn)件批準(zhǔn)程序。 績(jī)效監(jiān)視 對(duì)外部供方的先期評(píng)價(jià)和選擇需要明確供方是否具備交付組織需要的產(chǎn)品或服務(wù)的能力并建立了相關(guān)流程。對(duì)供方績(jī)效的監(jiān)視則將之前的評(píng)價(jià)和實(shí)際結(jié)果聯(lián)系起來(lái)。沒有結(jié)果的流程是無(wú)用的，而沒有流程的結(jié)果則是不可持續(xù)的。 對(duì)供方進(jìn)行的定期績(jī)效評(píng)價(jià)能確保一致的表現(xiàn)和持續(xù)改進(jìn)。這種評(píng)價(jià)不能僅僅停留在文件審核上。在評(píng)價(jià)時(shí)組織必須深入了解供方，并提供切實(shí)有助于供方改進(jìn)的反饋信息。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇進(jìn)行定期評(píng)價(jià)以確保及時(shí)采取相關(guān)措施也是必要的，這樣能夠確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況并納入監(jiān)視范圍。這種的監(jiān)視有助于確保減少風(fēng)險(xiǎn)、有效改進(jìn)并且避免因供方組織內(nèi)部原因造成產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的下降。 再評(píng)價(jià) 供方的情況可能發(fā)生各種變化。供方的管理、工作優(yōu)先重點(diǎn)可能會(huì)有變化，有時(shí)產(chǎn)品或者流程方面的調(diào)整也可能未及時(shí)與組織溝通。根據(jù)績(jī)效指標(biāo)，供方的業(yè)務(wù)成熟度以及產(chǎn)品或服務(wù)的關(guān)鍵急迫程度，組織可以選擇對(duì)供方實(shí)施再評(píng)價(jià)的安排；再評(píng)價(jià)可以是完整的評(píng)價(jià)，也可以是針對(duì)某些領(lǐng)域的評(píng)價(jià)。 新版標(biāo)準(zhǔn)8.4.2 D條款要求組織“確定必要的驗(yàn)證或其他活動(dòng)，以確保外部提供的過(guò)程、產(chǎn)品和服務(wù)滿足要求”。為了滿足這項(xiàng)要求，組織需要實(shí)施定期的現(xiàn)場(chǎng)審核，控制進(jìn)貨質(zhì)量，實(shí)行持續(xù)的可靠性測(cè)試，采用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖兏鷾?zhǔn)制度并確保持續(xù)和有效的溝通。 財(cái)產(chǎn)控制 8.5.3 條款擴(kuò)展了財(cái)產(chǎn)控制的外延，現(xiàn)在的范圍已不僅僅包括組織的顧客，也將外部供方包括在內(nèi)。 這種控制可以是雙向的， 可以是外部供方對(duì)發(fā)包方組織財(cái)產(chǎn)的控制，也可以是組織對(duì)外部供方財(cái)產(chǎn)的控制。組織可能把以下財(cái)產(chǎn)委托給外部供方：原料；專有工具的運(yùn)輸；組織的產(chǎn)品或服務(wù)使用到的軟件。 外部供方的財(cái)產(chǎn)可以是有形的，比如設(shè)備、原料、工具、裝置或圖紙；也可以是無(wú)形的，比如提供知識(shí)產(chǎn)權(quán)類信息。組織必須按照合同約定明確責(zé)任和義務(wù)，并且妥善保管外部供方的財(cái)產(chǎn)。 對(duì)于安裝或使用在組織的產(chǎn)品或服務(wù)上的外部供方財(cái)產(chǎn)，組織也需要明確對(duì)其進(jìn)行識(shí)別、核查、保護(hù)并保全的責(zé)任，這也包括明確定期維修的責(zé)任。組織還要確保制定了財(cái)產(chǎn)丟失、財(cái)產(chǎn)損毀或發(fā)現(xiàn)不合用情況下的報(bào)告流程。 9.1.3條款和9.3條款的“分析與評(píng)價(jià)”及“管理評(píng)審”也涉及了外部供方的內(nèi)容。9.1.3要求進(jìn)行適當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)信息分析與評(píng)價(jià)，且這些數(shù)據(jù)和信息是來(lái)自對(duì)供方績(jī)效的監(jiān)視與測(cè)量活動(dòng)。9.3.2.C7管理評(píng)審應(yīng)考慮將關(guān)注外部供方的績(jī)效作為輸入內(nèi)容之一，這方面信息可以包括基于對(duì)供方的監(jiān)視和測(cè)量得到的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇的相關(guān)信息。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開發(fā)過(guò)程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過(guò)程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營(yíng)是指在開發(fā)的全過(guò)程中運(yùn)籌資金、開辟市場(chǎng)、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是通過(guò)內(nèi)部管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對(duì)象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對(duì)實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對(duì)直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對(duì)產(chǎn)品的過(guò)程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對(duì)終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程也不會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程或與分承包方的共同生產(chǎn)過(guò)程。 不論是過(guò)程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對(duì)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程 和活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過(guò)合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過(guò)采購(gòu)合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過(guò)銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過(guò)程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購(gòu)的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時(shí)檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時(shí)，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過(guò)程對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講是一種采購(gòu)過(guò)程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購(gòu)要素，其中有采購(gòu)驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購(gòu)驗(yàn)證的行為，只不過(guò)因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購(gòu)驗(yàn)證過(guò)程相對(duì) 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對(duì)采 購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購(gòu)驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過(guò)程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購(gòu)控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu) 開發(fā)商聘請(qǐng)監(jiān)理公司來(lái)履行對(duì)房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢(shì)。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購(gòu)的范疇。施工承包合同采購(gòu)的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購(gòu)的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過(guò)委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購(gòu)及采購(gòu)驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過(guò)程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對(duì) 房產(chǎn)品的采購(gòu)驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過(guò)委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu)控制。 提高開發(fā)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營(yíng)企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營(yíng) 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過(guò)一系列合同間接完成工作 過(guò)程，如地質(zhì)勘測(cè)委托、工程設(shè)計(jì)委托、形象策劃委托、市場(chǎng)調(diào)查委托、動(dòng)遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過(guò)程都將越來(lái)越多地通過(guò)委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來(lái)完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來(lái)越側(cè)重于對(duì)合同的管理，通過(guò)對(duì)企業(yè)履行合同過(guò)程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。