房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開發(fā)過(guò)程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過(guò)程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營(yíng)是指在開發(fā)的全過(guò)程中運(yùn)籌資金、開辟市場(chǎng)、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是通過(guò)內(nèi)部管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對(duì)象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對(duì)實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對(duì)直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對(duì)產(chǎn)品的過(guò)程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對(duì)終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程也不會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程或與分承包方的共同生產(chǎn)過(guò)程。 不論是過(guò)程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對(duì)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程 和活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過(guò)合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過(guò)采購(gòu)合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過(guò)銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過(guò)程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購(gòu)的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時(shí)檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時(shí)，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過(guò)程對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講是一種采購(gòu)過(guò)程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購(gòu)要素，其中有采購(gòu)驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購(gòu)驗(yàn)證的行為，只不過(guò)因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購(gòu)驗(yàn)證過(guò)程相對(duì) 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對(duì)采 購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購(gòu)驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過(guò)程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購(gòu)控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu) 開發(fā)商聘請(qǐng)監(jiān)理公司來(lái)履行對(duì)房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢(shì)。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購(gòu)的范疇。施工承包合同采購(gòu)的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購(gòu)的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過(guò)委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購(gòu)及采購(gòu)驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過(guò)程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對(duì) 房產(chǎn)品的采購(gòu)驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過(guò)委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu)控制。 提高開發(fā)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營(yíng)企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營(yíng) 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過(guò)一系列合同間接完成工作 過(guò)程，如地質(zhì)勘測(cè)委托、工程設(shè)計(jì)委托、形象策劃委托、市場(chǎng)調(diào)查委托、動(dòng)遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過(guò)程都將越來(lái)越多地通過(guò)委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來(lái)完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來(lái)越側(cè)重于對(duì)合同的管理，通過(guò)對(duì)企業(yè)履行合同過(guò)程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

這里總結(jié)了ISO9001質(zhì)量管理體系、涼山甘洛附近ISO14001環(huán)境管理體系、涼山甘洛ISO45001職業(yè)管理體系、涼山甘洛同城IATF16949質(zhì)量管理體系這幾大體系的推行步驟！ ISO9001 體系推行步驟對(duì)正在推行或準(zhǔn)備推行ISO9001認(rèn)證的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這或許是一項(xiàng)“復(fù)雜”的工程。從制定推行計(jì)劃到 拿證，中間究竟有哪些流程，每個(gè)流程又要注意什么？推行ISO9001的22個(gè)步驟，一起來(lái)看看吧。 步 ?制定推行計(jì)劃推行計(jì)劃一般包括以下內(nèi)容：體系診斷（現(xiàn)狀調(diào)查、涼山甘洛當(dāng)?shù)刈R(shí)別）、涼山甘洛本地成立ISO推行小組并組織相關(guān)培訓(xùn)、涼山甘洛體系文件結(jié)構(gòu)策劃、涼山甘洛附近程序文件編寫、涼山甘洛同城質(zhì)量手冊(cè)編寫、涼山甘洛當(dāng)?shù)厝A文件編寫、涼山甘洛當(dāng)?shù)伢w系文件審查發(fā)布、涼山甘洛同城體系文件宣傳培訓(xùn)、涼山甘洛本地系統(tǒng)試運(yùn)行、涼山甘洛同城內(nèi)部稽核培訓(xùn)、涼山甘洛附近 次內(nèi)稽會(huì)議、涼山甘洛當(dāng)?shù)毓芾韺彶闀?huì)議、涼山甘洛本地補(bǔ)審（關(guān)于內(nèi)部審核和管理評(píng)審）、涼山甘洛當(dāng)?shù)刭|(zhì)量體系完善和改進(jìn)、涼山甘洛認(rèn)證申請(qǐng)、涼山甘洛當(dāng)?shù)噩F(xiàn)場(chǎng)審核、涼山甘洛本地外審不合格項(xiàng)糾正、涼山甘洛附近拿到。 第二步 ?成立ISO推行小組確定小組人員及各成員的職能分工。特別是確定“管理者代表”和“ISO推行小組組長(zhǎng)”。管理者代表一般由ISO9001質(zhì)量管理體系的實(shí)際運(yùn)作者擔(dān)任，職位在組織架構(gòu)圖中僅排在總經(jīng)理之下,管代可兼職。 第三步 ?組織培訓(xùn)對(duì)ISO小組的成員進(jìn)行培訓(xùn)，由管代或ISO推行小組組長(zhǎng)對(duì)成員進(jìn)行培訓(xùn)（有些是請(qǐng)咨詢公司進(jìn)行外部培訓(xùn)）。通過(guò)培訓(xùn)宣傳，讓全公司上下都感受到推行ISO現(xiàn)在已經(jīng)開始，形成一種氛圍。同時(shí)讓成員清楚ISO推行過(guò)程中所做哪些工作，每個(gè)人的工作內(nèi)容，怎么配合總體進(jìn)度，遇到問(wèn)題通過(guò)什么途徑解決等等。 第四步 ?體系文件結(jié)構(gòu)策劃策劃內(nèi)容包括：一是確定整個(gè)體系文件的編寫計(jì)劃及進(jìn)度，二是確定質(zhì)量管理體系文件內(nèi)容（要編哪些程序，哪些規(guī)范，有什么表單等）。一般情況下，已經(jīng)成立有一段時(shí)間的公司，各類表單及流程都已經(jīng)完善，收集起來(lái)即可。但如果剛成立的公司則需全部整套文件進(jìn)行編寫，這樣任務(wù)很重， 的辦法就是參照同行業(yè)中其它企業(yè)的體系文件。 第五步 ?確定條款刪減刪減的原則是：不能影響滿足客戶的要求和保證產(chǎn)品質(zhì)量的責(zé)任。按照標(biāo)準(zhǔn)上話說(shuō)就是：除非刪減僅限于本標(biāo)準(zhǔn)第7章中那些不影響組織提供滿足顧客和適用法律法規(guī)要求的產(chǎn)品的能力或責(zé)任的要求，否則不能聲稱符合本標(biāo)準(zhǔn)。 第六步 ?確定文件編寫格式體系文件有幾個(gè)方面需確定：1. ?質(zhì)量手冊(cè)、涼山甘洛同城程序文件封面；2.質(zhì)量手冊(cè)、涼山甘洛附近程序文件、涼山甘洛當(dāng)?shù)匾?guī)范（三階）的內(nèi)頁(yè)格式＜包括表頭樣式、涼山甘洛文件層次（目的、涼山甘洛附近適用范圍、涼山甘洛附近定義、涼山甘洛同城職責(zé)、涼山甘洛當(dāng)?shù)爻绦?、涼山甘洛附近質(zhì)量記錄、涼山甘洛相關(guān)文件、涼山甘洛附錄）、涼山甘洛字體格式（包括字體大小、涼山甘洛字體類型、涼山甘洛行距、涼山甘洛同城首行縮進(jìn)等）；3.程序文件修訂頁(yè)格式；4. 的方式是編寫一份《體系文件編寫導(dǎo)則》，規(guī)定好相關(guān)內(nèi)容。 第7步 ?確立各過(guò)程的流程收集前面所確定的程序文件和規(guī)范文件中涉及到的“流程圖”：并開會(huì)討論各流程。因?yàn)?，有些流程是與幾個(gè)部門都相關(guān)的，如果不討論清楚，后面就有可能出現(xiàn)各部門間相互矛盾，相互之間銜接不上。各流程由相關(guān)部門根據(jù)其實(shí)際運(yùn)作情況繪制。 第8步 ?開始編寫程序文件程序文件編寫可以統(tǒng)一由比較專業(yè)的人員編寫或由ISO小組提供模板各相關(guān)部門負(fù)責(zé)各自部門的程序文件編寫。選擇后者的好處是各部門自己做出來(lái)的文件，后續(xù)在運(yùn)作過(guò)程中好執(zhí)行，比較切實(shí)際。各部門人一起來(lái)編，速度當(dāng)然也可以快些。 第9步 ?編寫質(zhì)量手冊(cè)質(zhì)量手冊(cè)的編寫時(shí)機(jī)在不同的企業(yè)有不同的做法。一般的做法是先編程序文件，等差不多時(shí)再編寫質(zhì)量手冊(cè)。因?yàn)槌绦蛭募](méi)定下來(lái)，手冊(cè)中有很多內(nèi)容是不好確定的。 第10步 ?編寫三級(jí)文件三級(jí)文件包括規(guī)范文件、涼山甘洛當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)、涼山甘洛當(dāng)?shù)貦C(jī)器操作指引、涼山甘洛同城規(guī)程等。 第11步 ?編寫、涼山甘洛附近修改四級(jí)文件（表單）對(duì)于與其它部門有關(guān)聯(lián)的表單 相互討論后再定稿。 第12步 ?質(zhì)量體系文件審查、涼山甘洛當(dāng)?shù)匕l(fā)布注意以下事項(xiàng)：檢查各文件的格式是否符合要求；檢查各文件的內(nèi)容是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求；檢查各文件之間的是否沖突、涼山甘洛本地關(guān)聯(lián)內(nèi)容是否銜接得上；對(duì)應(yīng)的表單及相關(guān)支撐性文件是否合理；質(zhì)量手冊(cè)作為審查的重點(diǎn)。文件發(fā)布時(shí)嚴(yán)格按照《文件管理程序》進(jìn)行管理。 第13步 ?體系文件宣傳、涼山甘洛本地培訓(xùn)并試運(yùn)行此次培訓(xùn)主要針對(duì)體系文件的內(nèi)容進(jìn)行。讓各部門清楚了解質(zhì)量管理體系對(duì)各活動(dòng)的規(guī)范情況，各種流程具體怎么運(yùn)作的，特別是通用的程序，如：《糾正和措施程序》等。 第14步 ?ISO9001質(zhì)量管理體系試運(yùn)行運(yùn)行過(guò)程中各部門出現(xiàn)的問(wèn)題要記錄、涼山甘洛匯總并定期開會(huì)討論，決定是否修改文件或優(yōu)化流程等。注意：體系試運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的修改情況可能比較普遍。所以，在外審時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)有很多種不同格式的質(zhì)量記錄等，這是允許的，因?yàn)橹皇窃囘\(yùn)行嘛！ 第15步 ?內(nèi)部審核培訓(xùn)一般要求內(nèi)審人員必須有內(nèi)審證。全公司少有2個(gè)以上的人有內(nèi)審證。否則整個(gè)體系在外審時(shí)會(huì)認(rèn)為是”嚴(yán)重不符合“而不被通過(guò)。當(dāng)公司沒(méi)有2個(gè)以上的人有內(nèi)審證時(shí)要及時(shí)去處理，可以請(qǐng)教師來(lái)廠外訓(xùn)等。如果有2個(gè)以上的人有內(nèi)審證，則在此次的內(nèi)部審核培訓(xùn)時(shí)可由自己公司的人主持，由此可減少公司開支。 第16步 ? 次內(nèi)部審核內(nèi)部審核要嚴(yán)格按照《內(nèi)部審核程序》。具體內(nèi)容及步驟如下：1、涼山甘洛同城編寫年度內(nèi)部審核計(jì)劃；2、涼山甘洛附近編寫當(dāng)次內(nèi)部審核計(jì)劃；3、涼山甘洛本地分發(fā)當(dāng)次內(nèi)部審核計(jì)劃到各相關(guān)部門（一般須提前一周時(shí)間）；4、涼山甘洛同城編寫內(nèi)部審核檢查表；5、涼山甘洛本地實(shí)施內(nèi)部審核（首次會(huì)議、涼山甘洛當(dāng)?shù)噩F(xiàn)場(chǎng)審核、涼山甘洛附近末次會(huì)議）；6、涼山甘洛填寫內(nèi)部審核不符合報(bào)告及內(nèi)部審核分布表（包括條款及部門）；7、涼山甘洛附近內(nèi)部審核結(jié)案報(bào)告。 第17步 ?管理評(píng)審活動(dòng)實(shí)施管理評(píng)審活動(dòng)主要包括以下活動(dòng)：年度管理評(píng)審計(jì)劃（跟年度內(nèi)部審核計(jì)劃差不多，只是周期為一年一次，間隔不能大于12個(gè)月）、涼山甘洛當(dāng)?shù)禺?dāng)次管理評(píng)審計(jì)劃、涼山甘洛附近管理評(píng)審會(huì)議通知單（在做管理評(píng)審前一周送達(dá)相關(guān)部門，以便于其準(zhǔn)備相關(guān)資料）、涼山甘洛本地管理評(píng)審輸入報(bào)告、涼山甘洛同城各部門運(yùn)作情況報(bào)告、涼山甘洛各部門相關(guān)質(zhì)量目標(biāo)（包括分目標(biāo)）達(dá)成情況統(tǒng)計(jì)、涼山甘洛附近管理評(píng)審輸出報(bào)告 第18步 ?內(nèi)部質(zhì)量體系補(bǔ)審復(fù)審：對(duì)內(nèi)部質(zhì)量體系審核、涼山甘洛附近管理評(píng)審的審核。 第19步 ?認(rèn)證申請(qǐng)?jiān)谫|(zhì)量體系完善和改進(jìn)后，運(yùn)行三個(gè)月即可提出認(rèn)證申請(qǐng)，不同的認(rèn)證公司有不同的認(rèn)讓申請(qǐng)格式，只要你選擇好認(rèn)證公司，這接下去后面的事情，他們都會(huì)合理安排好。 第20步 接受外審（包括文件審核和現(xiàn)場(chǎng)審核）文審一般較現(xiàn)場(chǎng)審核提前，就是把自己公司的質(zhì)量管理體系文件給認(rèn)證公司，提交其審核?，F(xiàn)場(chǎng)審核前，認(rèn)證公司會(huì)把相關(guān)的審核計(jì)劃發(fā)到受審公司，受審公司做好外審準(zhǔn)備工作，包括接待等。 第21步 現(xiàn)場(chǎng)審核的不符合項(xiàng)糾正糾正必須包括：原因分析、涼山甘洛當(dāng)?shù)丶m正、涼山甘洛附近糾正措施等。如果沒(méi)有嚴(yán)重不符合項(xiàng)，一般情況下糾正的日期是一周到30天時(shí)間，即短是7天后無(wú)問(wèn)題即可拿證。 第22步 拿證在認(rèn)證后的4-6周企業(yè)即可獲得認(rèn)證機(jī)構(gòu)頒發(fā)的認(rèn)證