房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔者，擔負著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權并在其上改造、生產(chǎn)和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進行銷售和服務的經(jīng)濟活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務特點看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務的經(jīng)營者，而不是實物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應處理好企業(yè)與外部的關系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標準所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應側重于經(jīng)營質(zhì)量和服務質(zhì)量，而非針對實物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產(chǎn)品實體質(zhì)量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實體質(zhì)量進行了直接調(diào)控。其實，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質(zhì)量 驗收檢查的權利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進度的權利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認和驗證行為，與一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認證應將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內(nèi)的實物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的對 房產(chǎn)品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構來完成。房地產(chǎn)ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達到間接控制實物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務。

IATF16949認證的重點關注的七個問題 ? ? ? ?IATF16949認證是針對汽車產(chǎn)業(yè)及其供貨商鏈的特性與需求所開發(fā)出來的，其基本目標有三：a、損失；b、降低變異與浪費；c、持續(xù)改善，利用體系管理的手段，找出體系內(nèi)需改善的地方，并運用PDCA循環(huán)，達到管理體系的 化境界，企業(yè)方能在市場上持續(xù)保持其競爭優(yōu)勢?？偨Y出企業(yè)在建立深圳IATF16949認證體系建立應重點關注以下七個問題： ? ? ? ?A.拉動式生產(chǎn)： ? ? ? ?每一道工序的生產(chǎn)都是由其下道工序的需求來拉動，寧可中斷生產(chǎn)也不超前或超量生產(chǎn)，其生產(chǎn)指令不僅僅為生產(chǎn)計劃，還運用廣告牌進行調(diào)整。 ? ? ? ?B．準時化生產(chǎn) ? ? ? ?運用多種管理手法、手段，對生產(chǎn)過程中的“人、機、料、法、環(huán)、測”諸要素進行優(yōu)化組合。故采用生產(chǎn)彈性化調(diào)整，不同秤線依不同的訂單量安排不同數(shù)量的作業(yè)員進行生產(chǎn)。 ? ? ? ?C．小組工作法 ? ? ? ?企業(yè)的生產(chǎn)組織以小組為單位，不僅組織生產(chǎn)，而且參與管理甚至參與經(jīng)營。其做法是：把生產(chǎn)工人編成若干個小組，并把工作任務、責任和相應的權力轉(zhuǎn)移到一線真正為汽車增值的工人身上。作業(yè)小組不僅要完成生產(chǎn)任務，而且要保證產(chǎn)質(zhì)量、控制物資消耗、更換調(diào)整工模治具，以及執(zhí)行初級的設備保養(yǎng)和修理，還要從事現(xiàn)場的持續(xù)改善項目。小組工作法有利于人力資源的開發(fā)，并有利于縮短管理人員和生產(chǎn)工人的差別，增強了企業(yè)的凝聚力。 ? ? ? ?D．現(xiàn)場作業(yè)標準 ? ? ? ?作業(yè)標準是生產(chǎn)操作員的行為規(guī)范，是現(xiàn)場管理工作的依據(jù)。主要內(nèi)容包括生產(chǎn)節(jié)折、標準在制品、工程規(guī)程和質(zhì)量標準各方面，具體形式有兩種：一、是《作業(yè)標準指示圖表》，規(guī)定了勞動組合、在制品定額、工程要求和質(zhì)量標準等。另一種是《標準操作規(guī)范》，從操作程序、生產(chǎn)、質(zhì)量要求、刀具使用等諸方面規(guī)定了產(chǎn)品加工全過程操作人員必須遵守的作業(yè)標準。 ? ? ? ?E．自動化 ? ? ? ?為了防止操作人員在生產(chǎn)作業(yè)中稍有不留神出現(xiàn)失誤，在操作的設備或工裝夾具上裝有“防錯裝置” ? ? ? ?F．質(zhì)量管理 ? ? ? ?現(xiàn)場質(zhì)量管理是TQC質(zhì)量管理的重要組成部份，其基本觀點是：質(zhì)量是制造出來的，而不是檢查出來的，認為一切生產(chǎn)線以外的檢查及返修重工都不能創(chuàng)造附加價值，反而增加了成本，是一種無效勞動和浪費。 ? ? ? ?G．目標成本 ? ? ? ?傳統(tǒng)的成本利潤計算方式為：成本+利潤=售價，當市場需求旺盛時，企業(yè)當然可以很容易地以目標售價賣出產(chǎn)品，賺取應有之利潤，但萬一競爭者眾多時彼此互相削價，則企業(yè)可能因成本太高，即使以成本價出售也賣不出去，造成更大損失，故以精實生產(chǎn)的思考模式，應先調(diào)查市場狀況找出適當市場價格，則計算公式轉(zhuǎn)成：售價-利潤=成本，此成本即為目標成本。