房地產(chǎn)ISO9001：2008認證已成為房地產(chǎn)業(yè)的新潮流。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)明顯的體現(xiàn)在認證通過以前質(zhì)量管理體系的運行情況，相對說比較正常和良好（否則也難以通過審核），在質(zhì)量管理體系認證通過以后，一些企業(yè)便產(chǎn)生了松懈思想，從而放寬了對質(zhì)量管理體系運行的維持和監(jiān)督力度，呈現(xiàn)出種種滑坡現(xiàn)象。有的通過了 ISO9000 質(zhì)量管理體系認證的房地產(chǎn)企業(yè)在竣工工程驗收時，反而有合格率下降的現(xiàn)象，這顯然是不正常的。由此，有足夠理由懷疑這些房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系運行的符合性和持續(xù)的有效性。顯然，這種情況對那些房地產(chǎn)企業(yè)自身存在和發(fā)展的影響也是頗具危害性的。 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工場所分散并且流動性較大，人員波動也比較大，因此，實施 ISO9000 質(zhì)量管理體系相對說難度也比較大一些，從而致使少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在運行 ISO9000 質(zhì)量管理體系上存有較多紕漏。然而，誠如 ISO9000：2008 標準所指出的：“質(zhì)量管理體系要求是通用的，適用于所有行業(yè)或經(jīng)濟領(lǐng)城，不論其提供何種類別的產(chǎn)品。 1 管理者重視，質(zhì)量目標應(yīng)是“可測量的” 　　房地產(chǎn)企業(yè)在獲得認證后質(zhì)量管理體系持續(xù)正常運行的前提，是得到 管理者或管理者代表的重視和支持。譬如，有的房地產(chǎn)企業(yè)在認證后，組織機構(gòu)就由于各種原因“散架”了，質(zhì)量員（或質(zhì)檢員）也進行調(diào)動，換上了不甚熟悉質(zhì)量管理或檢驗業(yè)務(wù)的人員（按要求應(yīng)經(jīng)培訓(xùn)和考核合格）。眾所周知，組織機構(gòu)是質(zhì)量管理體系運行的基本保證，失去了合適組織機構(gòu)的支撐，質(zhì)量管理體系的正常運行勢必成為一句空話。有了 管理者或管理者代表的重視和支持，類似這種組織機構(gòu)隨意“散架”的事情就不會發(fā)生，人力、物力、財力等各種資源也就能得到一定保證。實際上，質(zhì)量管理體系在運行過程中還會產(chǎn)生各種各樣問題或情況，因此，需要一個發(fā)現(xiàn)問題、解決問題并不斷完善和改進的機制，客觀地說，這種機制的權(quán)威協(xié)調(diào)者非 管理者或管理者代表莫屬。 　　ISO9001：2008 標準對質(zhì)量目標的要求之一是“可測量的”。某公司的質(zhì)量目標為：“工程竣工驗收合格率 ，創(chuàng)文明標化工地 3 項，合同履約率 ，交付后滿意率 ”。這個質(zhì)量目標當(dāng)然也有缺陷：一是缺少管理性過程的質(zhì)量目標。二是先進性方面尚有不足。但是，它有一個 的優(yōu)點就是“可測量的”。有的房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量目標中有這么一條“創(chuàng)建 （或精品）工程”，但 （或精品）工程的標準或條件是什么？數(shù)量又是多少？比較籠統(tǒng)無法衡量。也有的房地產(chǎn)企業(yè)其質(zhì)量目標為“爭達行業(yè)先進水平”，同樣衡量不了，企業(yè)的質(zhì)量目標應(yīng)是經(jīng)過努力可以達到的具體目標。同時，浙江景華公司的質(zhì)量目標層層分解到各個部門和科室，這樣才能保證其實現(xiàn)。實際上一個企業(yè)質(zhì)量目標實現(xiàn)得如何，反過來也顯示出該企業(yè)質(zhì)量管理體系的運行狀態(tài)是否正常和有效。因為，“實踐是檢驗真理的 標準”。 2 不斷提高全員對 ISO9000 標準的理解能力和實踐水平 　　眾所周知，技術(shù)資料、人員因素、機械設(shè)備、環(huán)境條件、規(guī)章制度等各項影響質(zhì)量管理體系運行的要素之中，人員因素是重要的，因為任何事情總要依靠人員來操作和執(zhí)行。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各類人員進行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，是提高人員素質(zhì)的有效途徑。中層以上管理人員及頂目經(jīng)理在認證后應(yīng)再培訓(xùn)，再培訓(xùn)的主要內(nèi)容為 ISO9000：2008 族標準，房地產(chǎn)業(yè)方面的法律和法規(guī)等，由上級建設(shè)部門的領(lǐng)導(dǎo)和專家授課。 　　房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)加強對他們的再培訓(xùn)工作。主要培訓(xùn)和學(xué)習(xí)本公司的質(zhì)量管理體系文件以及房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)等，在可能條件下還可組織專業(yè)人員對相關(guān)技術(shù)標準或技術(shù)規(guī)范進行學(xué)習(xí)和交流，以提高管理意識和技術(shù)水平，可由獲得內(nèi)審員資格的中層領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)技術(shù)人員授課，也可以請相關(guān)專業(yè)的專家指導(dǎo)。由于行業(yè)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊工種（有的還有一定危險性）比較多，所以，這些工種的人員必須經(jīng)培訓(xùn)持證上崗。 　　關(guān)于內(nèi)審員的再學(xué)習(xí)，應(yīng)組織內(nèi)審員進一步學(xué)習(xí)和理解內(nèi)審員的培訓(xùn)教程，相互交流內(nèi)審中的經(jīng)驗和體會。內(nèi)審員的數(shù)量要和本公司的規(guī)模相適應(yīng)，否則應(yīng)增加內(nèi)審員的人數(shù)（需經(jīng)質(zhì)量管理體系認可機構(gòu)培訓(xùn)考核合格并獲證）。請質(zhì)量管理專家進行 ISO9000 族標準的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，強化全員的質(zhì)量意識，以促進本公司管理水平和質(zhì)量保證能力的提高。 3 強化內(nèi)審，不斷完善和改進質(zhì)量管理體系的運行 　　事實上，ISO9000 認證之后的質(zhì)量管理體系也不可能是完善的，它還需要在運行和實施過程中不斷加以改進和充實。如在質(zhì)量管理體系的持續(xù)運行中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量手冊中的一些條款與實際情況不相適應(yīng)；一些程序文件的條款在執(zhí)行和操作時也會發(fā)生許多不符合客觀實際的現(xiàn)象。因此，質(zhì)量手冊和程序文件在實施若干時間后要進行修訂和換版是很正常的事（即使短期內(nèi)不改版，但在質(zhì)量管理體系文件的增刪頁中適時填寫更新情況也屬必要）。至于因為技術(shù)標準或技術(shù)規(guī)范的修訂，勢必導(dǎo)致相關(guān)原始記錄表式的一定更改。其次，由于顧客申訴或意見反饋，房地產(chǎn)業(yè)市場新的信息，內(nèi)部、外部質(zhì)量審核發(fā)現(xiàn)的問題及相應(yīng)糾正和措施等，均可導(dǎo)致質(zhì)量管理體系文件需要完善和改進。從某種意義上說，質(zhì)量管理體系文件的適時充實、改進和更新正是質(zhì)量管理體系運行、維持和完善中的“寒暑表”。 　　強化內(nèi)審是促進房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系持續(xù)運行的不竭的動力，在可能的條件下內(nèi)審結(jié)果也可作為企業(yè)內(nèi)部職能和責(zé)任考核的獎懲依據(jù)。一般地說，每年至少進行一次內(nèi)審，但為了促使質(zhì)量管理體系更好運行（或某些企業(yè)因于行業(yè)的特殊性），也可每年進行二次或兩年進行三次內(nèi)審。如果每年只進行一次內(nèi)審，那么這次內(nèi)審必須包括 ISO9000 標準全部要素和所有部門；如果每年兩次內(nèi)審，那么有一次內(nèi)審可以是 ISO9000 標準部分要素和若干部門。對于內(nèi)審中的不合格項的糾正或措施，必須進行有效跟蹤和記錄。實踐表明，強化內(nèi)審，嚴于督查，可以有效克服和機構(gòu)內(nèi)部的惰性，增強全體員工的質(zhì)量意識和執(zhí)行質(zhì)量管理體系文件的自覺性，提高企業(yè)的綜合管理水平，有利于形成自我約束、自我改進、自我完善的良性循環(huán)機制。 4 加強管理評審，重視測量儀器設(shè)備的檢定工作 　　管理評審是由 管理者或管理者代表主持的對房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系運行狀態(tài)（其適宜性、充分性和持續(xù)有效性如何）的審核。管理評審可以是例行性的，如和內(nèi)審一樣，每年至少進行一次；也可以是有針對性的，在發(fā)現(xiàn)問題（如外審或內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)不符合項、客戶的投訴、竣工工程質(zhì)量驗收中發(fā)生較大不合格、施工生產(chǎn)中發(fā)生較大質(zhì)量事故等）之后即時進行。對于例行性的管理評審，如果內(nèi)審已包括 ISO9000 標準全部要素和所有部門，那么管理評審時限于時間和精力，也可選擇 ISO9000 標準部分要素和部門進行；否則必須按 ISO9000 標準全部要素和部門進行（亦算是對內(nèi)審的一種補償）。對于有針對性的管理評審，則其審核計劃應(yīng)圍繞問題所涉及的要素和部門進行制訂，以便做到“對癥下藥、辨證施治”，從而收到事半功倍的效果。通過管理評審， 管理者或管理者代表可以加深對本公司質(zhì)量管理體系運行狀態(tài)的了解，這對于解決各部門協(xié)調(diào)等問題頗有益處，也可以促進質(zhì)量管理體系更加有效地運行。 　　就房地產(chǎn)企業(yè)的實際狀況而言，測量儀器設(shè)備的數(shù)量相對企業(yè)規(guī)模來說比較少，所以，往往被置于無足輕重的地位。在 ISO9000 認證之前由于標準有要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)都能將測量儀器送法定計量機構(gòu)進行檢定，但認證之后不少房地產(chǎn)企業(yè)一怕麻煩二圖省錢，常常不再嚴格執(zhí)行測量儀器的周期檢定工作。數(shù)年前本地一家市政工程公司在道路施工中，由于一臺水準儀多年未檢引起失準，因此，導(dǎo)致施工路面縱向坡度超標而返工，既貽誤了工期也造成了經(jīng)濟損失。浙江景華公司則一貫重視測量儀器的年檢和設(shè)備完好率工作，從而使施工生產(chǎn)過程得到有效的控制。ISO9001：2008 標準對監(jiān)視和測量裝置的控制含有 2 方面的要求：一是確定需實施的監(jiān)視和測量。二是確定所需的監(jiān)視和測量裝置。同時，對測量設(shè)備提出了與監(jiān)視和測量的要求相一致的規(guī)定。浙江景華公司對 ISO9001：2008 標準關(guān)于監(jiān)視和測量儀器設(shè)備的要求有比較深刻的理解，并在企業(yè)的質(zhì)量活動中很好地貫徹實施。這是因為認識到量值的溯源性，是 ISO9000 認證之后質(zhì)量管理體系持續(xù)正常運行的一個重要標志。

01.哪些組織可以申請IATF16949認證？ 答：轎車、載貨汽車、客車、摩托車及部件、配件的生產(chǎn)廠家。不包括工業(yè)（叉車）、農(nóng)業(yè)（小貨車）、建筑業(yè)（工程車）、礦業(yè)、林業(yè)等用車生產(chǎn)廠家。 02.混合性生產(chǎn)的企業(yè)，只有少部分產(chǎn)品是提供給汽車制造廠的，能否做IATF16949認證？ 答：可以。公司的所有管理都應(yīng)按IATF16949執(zhí)行，包括汽車產(chǎn)品技術(shù)方面。如果生產(chǎn)現(xiàn)場可區(qū)分開來，可只對汽車產(chǎn)品制造現(xiàn)場按IATF16949管理，否則整個工廠必須按IATF16949執(zhí)行。 03.某汽車廠生產(chǎn)模具、夾具、工裝之類，能否申請IATF16949認證？ 答：不能。模具產(chǎn)品生產(chǎn)廠盡管是汽車供應(yīng)鏈廠家的供方，但所供產(chǎn)品不是用于汽車上的，因此不能申請IATF16949認證。類似的還有運輸供方等。 04.按IATF16949體系運行多長時間才可申請認證？ 答：IATF規(guī)定，組織的運行業(yè)績要有12個月，實際告訴我們要有12個月的運行記錄。但12個月并非指體系文件發(fā)布后12個月，只要組織以往有足夠的績效記錄滿足了12個月也可以。非汽車產(chǎn)品生產(chǎn)運行記錄只要3個月就可。 05.生產(chǎn)汽車零件的公司，主要供應(yīng)維修市場，能否申請IATF16949認證？ 答：不能。汽車供應(yīng)鏈是指所供產(chǎn)品必須裝在整車廠出廠新車上的產(chǎn)品零部件，不包括維修市場產(chǎn)品。但如果是整車廠指定銷售點并按整車廠的計劃配送，還是可以申請認證的。 06.產(chǎn)品由本公司設(shè)計出來，但與顧客合同的開發(fā)協(xié)議中，設(shè)計責(zé)任是顧客，本公司是否有產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任？ 答：公司是有產(chǎn)品設(shè)計功能的，但無產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任。 07.本公司的產(chǎn)品設(shè)計是外包給汽車設(shè)計院設(shè)計出來的，那本公司是否有產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任？ 答：有。正式審核時包括設(shè)計院在內(nèi)。產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任，如果不是顧客，就是組織自己，二者必居其一。 08.對于鍛件毛坯的生產(chǎn)廠，顧客的要求是，在產(chǎn)品圖紙的基礎(chǔ)上，保證足夠的金屬切削余量，而鍛件余量是由本公司自己設(shè)計出來的，請問本公司是否有產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任？ 答：無產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任。產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任是針對終產(chǎn)品圖樣而言的，鍛件毛坯圖屬工藝過程圖，是制造過程設(shè)計。 09.組織的質(zhì)量目標值很低是否能通過認證？ 答：目標設(shè)定和行業(yè)、加工工藝、公司的經(jīng)營規(guī)劃有關(guān)。目標設(shè)定要依據(jù)工廠實際，沒有達成是允許的，只要有改善對策就可。但目標連續(xù)三個月都沒有達成，就要考慮目標設(shè)定的合理性或者體系策劃的有效性。 10.正在進行基礎(chǔ)設(shè)施改造的公司，建造一座新的生產(chǎn)車間，是否能進行現(xiàn)場審核？ 答：可以。只要組織按IATF16949運行，完全符合標準要求就可以申請認證。但需要按照公司內(nèi)部規(guī)定要求進行變更管理，包括新設(shè)施制造可行性評估，變更控制等內(nèi)容，并在新生產(chǎn)場地開始生產(chǎn)前，按照變更管理進行驗證和確認。 11.過程業(yè)績和質(zhì)量目標有何關(guān)系？ 答：組織的業(yè)績是指組織終滿足顧客要求的質(zhì)量目標值，組織的過程業(yè)績是指組織完成終目標的中間過程指標。過程業(yè)績指標是為了完成質(zhì)量目標而設(shè)定的。例如準時交貨率，是采購準交率、委外準交率、生產(chǎn)計劃達成率幾個指標的實現(xiàn)，從而達到準時交貨率這個指標的。 12.組織內(nèi)部審核能否用按部門或按程序文件方式進行內(nèi)審，而不用過程方法審核表？ 答：不可以。IATF組織發(fā)布的《審核檢查表》，于2004年6月宣布停止使用，是為了強調(diào)過程方法的應(yīng)用，在IATF16949中明確要求，不管在二方審核供應(yīng)商體系還是在內(nèi)部體系審核時，必須使用過程方法進行審核。 13.監(jiān)視和測量資源是否都要進行周期檢查？ 答：不一定。對測量設(shè)備的控制，不是對所有場合下使用的測量設(shè)備都必須實施，特別是校準和檢定，僅對那些在需要確保產(chǎn)品質(zhì)量合格的場合下使用的測量設(shè)備進行。對于其他場合使用的測量設(shè)備，組織考慮采用其他的方法，避免提高成本，例如萬用表、卷尺、鋼直尺等。純粹用于監(jiān)視過程的測量設(shè)備，也可不進行周期鑒定，因為它們不直接證實產(chǎn)品的符合性，如密封性試驗的氣壓表，控制臺上的電壓表等。 14.服務(wù)要求指什么？ 答：服務(wù)的定義是：在組織(3.2.1)和顧客(3.2.4)之間需要完成至少一項活動的組織的輸出(3.7.5) 注1：服務(wù)的主要特征通常是無形的。 汽車制造行業(yè)服務(wù)主要包括：安裝，調(diào)試，維修，失效分析，備品備件供應(yīng)，零件回收（ELV）等的要求，必要的時候可能存在售后服務(wù)中心。 15.通過認證后多長時間才能拿到？ 答：現(xiàn)場審核分為兩個階段，階段審核稱為文件審核，審核通過后的3個月內(nèi)，進行第二階段的正式審核。組織在3個月內(nèi)對不符合項進行整改關(guān)閉，認證中心對整改完成情況進行驗證，這種驗證可能是書面的，也可能要到現(xiàn)場進行驗證。驗證完成后如果符合要求，則表示組織通過了IATF16949：2016認證，自此算起，一般不超過3個月就可拿到認證。注意，這只是通常情況，不同認證中心可能不一樣。 16.監(jiān)督審核多長時間進行一次？ 答：從第二階段現(xiàn)場審核后算起，可以按照每6個月一次監(jiān)督審核，或者每12個月進行一次監(jiān)督審核，有兩種，國內(nèi)認證公司一般都用的后面一種每12個月審核一次。 17.公司在IATF16949：2016正式認證前，供方是否都要先通過ISO9001：2015的認證？ 答：IATF16949：2016中“8.4.2.3供方質(zhì)量管理體系的開發(fā)”中要求，除非顧客同意，否則組織的供方必須通過經(jīng)認可的第三方認證機構(gòu)的ISO9001：2015第三方認證。但也要注意例外的情況，顧客有書面的認可，組織的供方也可不要求認證。但即使顧客允許，組織也應(yīng)按公司規(guī)定的質(zhì)量管理體系的開發(fā)要求，建計劃進行體系開發(fā)，要有達到以上要求的計劃，并對其進行監(jiān)督檢查，確保能按計劃完成。 18.公司的供方有一些是十幾個人的小企業(yè)，基礎(chǔ)很差，怎樣對他們進行質(zhì)量管理體系開發(fā)？ 答：對供方管理體系開發(fā)的優(yōu)先順序，取決于供方的質(zhì)量業(yè)績等。如對供方進行培訓(xùn)、要求供方按ISO9001：2015實施、到供方現(xiàn)場進行二方質(zhì)量管理體系審核等。 19.供方不按公司的要求實施質(zhì)量管理體系，更換供方，采購成本又會提高，這怎么辦？ 答：供方的質(zhì)量管理體系，你不推，他是不會動的，應(yīng)建立“與供方的互利的關(guān)系”的思想，采取多種方式方法，逐漸引導(dǎo)供方提高質(zhì)量管理水平。對那些不求進步、供貨質(zhì)量又得不到保障的供方，考慮組織的長遠穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)逐漸淘汰。 20.供方是特大型企業(yè)，怎樣對其進行質(zhì)量管理體系開發(fā)？ 答：如果供方是特大型企業(yè)，可以在風(fēng)險評估時確定其風(fēng)險狀態(tài)，如果表明其風(fēng)險較低且滿足公司目標體系開發(fā)要求，可不要開發(fā)，但對于組織對其的特殊要求，組織仍應(yīng)對其進行開發(fā)，如供方提交控制計劃的編制，可通過輔導(dǎo)學(xué)習(xí)來實現(xiàn)開發(fā)。 21.本公司在供方處采購的產(chǎn)品量過小，如何進行供方的質(zhì)量管理體系開發(fā)？ 答：依據(jù)供應(yīng)商風(fēng)險確定管理要求，至少供應(yīng)商需要通過ISO9001,把那個確定目標體系要求，因此體系開發(fā)要求必須對供應(yīng)商提出，或通過中間商向制造商提要求。 22.供方以技術(shù)保密為由，不提交PPAP怎么辦？ 答：對供方進行PPAP培訓(xùn)，涉及技術(shù)保密的部分可以不提交，其他是一定要提交的。 23.公司產(chǎn)品沒有特殊特性可以嗎？ 答：顧客是否有要求？如果有，自然就有。如果顧客沒有提出，則組織自己確定，需要有識別特殊特性的流程，包括初始特殊特性，產(chǎn)品特殊特性，產(chǎn)品和過程特殊特性。 24.什么是顧客的特殊要求？ 答：IATF16949：2016認證審核，一是頒發(fā)，符合IATF16949：2016質(zhì)量管理體系要求的，二是符合顧客特殊要求。組織按標準要求完全做到了還不夠，還要按不同顧客的個性要求去做到，才能真正意義上符合IATF16949：2016。顧客的特殊要求，新版IATF16949解釋是客戶對QMS特定條款的解釋或補充，如、新產(chǎn)品開發(fā)的策劃要求（APQP）、生產(chǎn)件批準要求（PPAP）、過程能力指數(shù)要求、量具的重復(fù)性再現(xiàn)性要求（GRR）和PPM要求等。 群互動群： 備注您想要加入的群：六西格瑪、精益管理、質(zhì)量體系、PMP項目管理（任選其一） 入群方式：加入小助手，拉入群（長按左圖識別二維碼） -THEEND- 討教君碎碎念： 如果覺得我的文章對您有幫助，希望經(jīng)常看到我的話，請看完文章后點右下角的“在看”或“星標”精益六西格瑪大本營。 投稿征集 歡迎大家投稿給公眾號，一經(jīng)采納會支付相應(yīng)的稿費哦！主題可以是六西格瑪，也可以是精益，也可以是質(zhì)量的，體系的！歡迎各位成為我們的專欄作家，長期合作哈！